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19 de Junho de 2018

[Modelo] Anulatória de sanções condominiais cc Repetição de Indébito

Direito Civil condominial; sanções abusivas: nulidade e ressarcimento

João Stinghen, Advogado
Publicado por João Stinghen
há 9 meses

EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) JUIZ (A) DA ____ VARA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DO FORO CENTRAL DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA – ESTADO DO PARANÁ

________________, QUALIFICAÇÃO, e ________________, QUALIFICAÇÃO, vêm à presença de Vossa Excelência, por intermédio de seu advogado abaixo assinado, propor

Anulatória de sanções condominiais c/c Repetição de Indébito

em face do CONDOMÍNIO ________________, QUALIFICAÇÃO, na pessoa de sua síndica, ________________, QUALIFICAÇÃO, pelos fundamentos de fato de direito a seguir delineados.

Resumo dos fatos

As Autoras são moradoras no condomínio ora Réu e protestam contra advertências e multas recebidas. Em ________________, a Autora ________________ foi surpreendida com notificação de advertência enviada pela sindica (anexo 01.a), por desrespeito ao art. 22, do Regimento Interno do Condomínio (anexo 02), que prevê o dever do condômino de colaborar com a administração do condomínio.

Por sua vez, a Autora ________________ recebeu, em ________________, notificação de advertência (anexo 01.b), por desrespeito ao art. 29, h[1], do regimento, que disciplina os requisitos para a posse de animais de pequeno porte no condomínio.

Desde logo, as autoras deixam claro que discordaram veementemente dos motivos que deram ensejo aos documentos. Contudo, em nome da boa convivência entre os condôminos e para evitar maiores transtornos, tomaram providências no sentido de acatar as recomendações previstas na notificação.

Assim, a Autora ________________ passou a redobrar os cuidados de urbanidade para evitar ferir as excessivas suscetibilidades da administração do Condomínio. Já os animais da Autora ________________, que supostamente “incomodavam” os vizinhos, foram deixados presos, e fechadas as janelas de sua área de vivência, para evitar a propagação, pela vizinhança, do som de eventuais latidos.

Mesmo assim, as autoras receberam, em ________________, novas notificações de multa, sob alegação de que desrespeitaram o previsto nos artigos 15[2] e 29, h, do Regimento Interno (anexos 3.a e 3.b).

As multas ora discutidas não são de grande vulto, consistindo em 10% do salário mínimo. Contudo, como consta na notificação, a suposta “reincidência” na prática poderá ensejar multas de até 100% do salário mínimo, o que é muito para a condição financeira das autoras.

Logo, não havendo possibilidade de solução amigável diretamente com a síndica, alternativa não restou às Autoras que o ajuizamento da presente demanda, com o fim de declarar a ilegalidade das advertências e das multas, de requerer o ressarcimento pelos valores cobrados em sua fatura condominial, bem como de obstar maiores cobranças.

DO DIREITO

Conteúdo inverossímil das notificações de advertência e de multa

1.

Primeiramente, cabe argumentar que são completamente descabidas as advertências recebidas, pois destoam da realidade.

No que se refere ao motivo da primeira notificação de advertência contra a Autora ________________, argumenta-se que ela é residente do condomínio há vários anos e nunca teve problema com vizinhos. Logo, cabe à síndica provar, em juízo, quais os exatos comportamentos da autora não foram “colaborativos” à administração.

No que se tange à notificação de advertência contra a Autora ________________, é preciso dizer que ela é proprietária de animais há mais de 3 anos no condomínio, e em nenhuma ocasião teve problemas com a vizinhança por conta disso.

Nunca, antes do mandato desta síndica, ambas receberam quaisquer advertências ou multas por conta de desrespeito a normas de convivência condominial. Porque agora haveriam de receber, seguidamente, advertências e multas? Não seria ao menos digno de estranhamento que, de repente, a urbanidade de uma e os mesmos animais de outra, que sempre foram aceitos, causem tantos incômodos na vizinhança?

Caso assim não seja, cabe às partes adversas comprovarem o contrário, por uma questão de justo ônus da prova, que seria negativa e, portanto, diabólica para as Autoras.

Na realidade, como será demonstrado em prova testemunhal a ser produzida em momento oportuno, as Autoras não incomodam os vizinhos, sendo as multas e advertências apenas uso arbitrário de poder de administração condominial por parte da síndica. Uso este que terá de ser justificado em juízo.

2.

Igualmente injustas são as multas impostas. Ambas se embasaram no art. 28[3] da Convenção (anexo 04), que as prevê para o caso de inobservância de disposições da Convenção e do Regimento.

Essa inobservância a que a alude o art. 28, apta a ensejar a sanção, seria o desrespeito aos artigos 15 e 29, h, do Regimento. Supostamente, os animais de estimação das autoras incomodaram aos vizinhos, atrapalhando o silêncio.

Com efeito, no dia em que ocorreu a notificação de multa, em ________________, de fato houve um excesso de barulho por parte de animais domésticos da vizinhança. Só que não apenas os da Autora ________________, mas de todos os animais da região.

É que neste dia houve manifestação de professores do ________________ (anexo 05), o qual se situa na Rua Autora ________________. A manifestação bloqueou esta rua, obstruindo a passagem de veículos.

Por conta disso, no dia ________________, todo o trânsito da Rua ________________, que naturalmente passaria pela Rua ________________, transladou-se para a Rua ________________, que passa em frente ao condomínio Réu (veja-se pelo mapa - anexo 06).

Sendo a rua em questão bem em frente ao apartamento das Autoras, que se situa no Bloco ________________ do condomínio, é óbvio que o intenso trânsito de veículos situação de stress em seus animais – como nos de toda a vizinhança. Afinal, como é notório[5], os cães possuem aparelho auditivo ultrassensível, pelo que variações bruscas de som lhes causam comportamento excessivamente desordenado.

3.

Ora, mas por isso não podem ser responsabilizada as Autoras! Elas não podem controlar a fisiologia dos animais, nem manifestações populares. Tanto uma como outra, são hipóteses de força maior[6], na forma do art. 393 do Código Civil, cuja responsabilidade não pode ser imputada à Autora.

A responsabilidade civil se pauta pela existência de fato ilícito, nexo de causalidade e culpa. No caso, não pode haver responsabilização porque inexistem os dois últimos requisitos, a saber:

a) Inexiste nexo de causalidade entre a conduta das autoras e o comportamento dos cães, pois este foi gerado pela passeata;

b) Inexiste nexo de causalidade entre qualquer comportamento das autoras e a passeata, fato político-social além de sua influência;

c) Inexiste culpa das autoras pelo comportamento dos cães, pois elas nada puderam fazer para impedí-lo.

Por outro lado, reza o Código Civil, em seu art. 166, II[7], que é nulo o negócio jurídico que tenha objeto impossível. Logo, por força deste dispositivo, não se poderia exigir das autoras que: a) “calassem” seus cães ante a situação excepcional acima relatada, porque isso seria uma obrigação impossível; b) impedissem a manifestação popular de rua, que ensejou o comportamento desordenado dos animais, porque isso também seria uma obrigação impossível

Conteúdo contraditório das notificações de advertência e de multa

A tese da impropriedade das sanções se reforça pela constatação de que entre a advertência e a multa há contradições. Com efeito, nas notificações de advertência consta que houve, por parte das autoras, desrespeito ao art. 29, h, do Regimento Interno, isto é, pelo trânsito de seus animais em áreas comuns e por “incômodos” por eles causados.

Por outro lado, o comunicado de multa fundamenta a aplicação da sanção não apenas do desrespeito ao art. 29, h, mas também ao art. 15º do Regimento, segundo o qual é necessário “guardar silêncio, especialmente no horário destinado ao descanso (22h hs. às 07:00 hs)”.

Da leitura dos documentos decorre, imediatamente, a sensação da impropriedade das sanções. Não há sentido em incluir, como fundamentação das sanções, o desrespeito a dispositivo que não tinha sido citado na notificação de advertência.

Caso fossem verdadeiras as alegações – o que se admite apenas ad argumentandumcomo poderiam as Autoras tomarem providências para resolver o incômodo, se não sabiam, desde a advertência, do que seriam acusadas na notificação de multa?!

Afora isso, atenta contra a veracidade dos documentos a redação idêntica das notificações enviadas para ambas as Autoras. Ora, são pessoas de idades diferentes, com animais diferentes, que vivem em situações sociais diferentes (a Autora ________________ mora com sua filha, e a Autora ________________, sozinha).

Como poderiam elas praticar exatamente os mesmos fatos, a ponto de haver contra elas notificações idênticas e na mesma data?!

Do direito das autoras à comprovação dos fatos que lhe são imputados

1.

Como é cediço, não faz sentido uma síndica, que é constituída como tal para representar interesses comuns do condomínio (art. 1348, II, CC)[8], multar indiscriminadamente os condôminos sem antes lhes dar a oportunidade de tomar providências no sentido de preveni-las.

Além disso, em nenhum momento foi dada a oportunidade de defesa “administrativa” das Autoras, que tiveram de receber passivamente as notificações e arcar com a multa. Isso é um desrespeito a seus direitos fundamentais ao contraditório e à ampla defesa, garantidos, inclusive, nas relações privadas, conforme entendimento do STF:

EMENTA: SOCIEDADE CIVIL SEM FINS LUCRATIVOS. UNIÃO BRASILEIRA DE COMPOSITORES. EXCLUSÃO DE SÓCIO SEM GARANTIA DA AMPLA DEFESA E DO CONTRADITÓRIO. EFICÁCIA DOS DIREITOS FUNDAMENTAIS NAS RELAÇÕES PRIVADAS. RECURSO DESPROVIDO. I. EFICÁCIA DOS DIREITOS FUNDAMENTAIS NAS RELAÇÕES PRIVADAS. As violações a direitos fundamentais não ocorrem somente no âmbito das relações entre o cidadão e o Estado, mas igualmente nas relações travadas entre pessoas físicas e jurídicas de direito privado. Assim, os direitos fundamentais assegurados pela Constituição vinculam diretamente não apenas os poderes públicos, estando direcionados também à proteção dos particulares em face dos poderes privados. (...) (RE 201819, Relator (a): Min. ELLEN GRACIE, Relator (a) p/ Acórdão: Min. GILMAR MENDES, Segunda Turma, julgado em 11/10/2005, DJ 27-10-2006 PP-00064 EMENT VOL-02253-04 PP-00577 RTJ VOL-00209-02 PP-00821) – Grifou-se

2.

Sendo assim, questiona-se a veracidade do disposto nas notificações exaradas pela síndica, e requer-se que seja determinada ao Réu que faça a demonstração cabal da veracidade do alegado em juízo!

Nos comunicados de multa, consta que: a) houve desrespeito ao horário de silêncio (22 hs às 07 hs.); b) “foram recebidas reclamações quanto ao barulho excessivo (latidos e uivos) dos animais domésticos” das Autoras.

Dadas as contradições acima apontadas, e uma vez que documentos deste jaez não possuem presunção de veracidade, requerem as autoras que se prove em juízo: a) quais seriam as condutas que causaram o desrespeito ao silêncio; b) quais seriam, e por quem foram feitas, as reclamações a respeito dos animais e quem as fez.

Veja-se julgado da Egrégia Turma Recursal Única dos Juizados Especiais:

CÍVEL. RECURSO INOMINADO. INDENIZAÇÃO. CONDOMÍNIO. ABUSO DE DIREITO NO EXERCÍCIO DA FUNÇÃO DE SÍNDICO. ATRIBUIÇÃO DE ATO INCENDIÁRIO A CONDÔMINO SEM A DEVIDA COMPROVAÇÃO. DANO MORAL RECONHECIDO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Sentença confirmada pelos próprios fundamentos. Condena-se a recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação. DECISÃO: Acordam os Juízes de Direito integrantes da Turma Recursal Única dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do Estado do Paraná, à unanimidade, em conhecer e desprover o recurso inominado nos termos do voto do relator. (TJPR - TURMA RECURSAL ÚNICA - 20070012311-5 - Maringá - Rel.: HELDER LUIS HENRIQUE TAGUCHI - - J. 04.04.2008)

Com efeito, do julgado se infere que, se síndicos fizerem alegações infundadas contra condôminos, abusando de sua posição de mando, cabe-lhes comprovar os fatos, sob as penas da lei.

Ilegalidade da cobrança das multas e direito ao ressarcimento

Pelo exposto acima, sob qualquer ângulo que se observe, são indevidas as advertências e as multas, consistindo ambas em abuso de direito perpetrado pelo Condomínio, na pessoa de sua síndica, na forma do art. 187[9] do Código Civil, pelo que devem ser declaradas ilegais.

As exigências da síndica em relação aos animais das Autoras, sendo totalmente desarrazoadas, ofendem o direito destas ao usufruto de suas unidades no âmbito do condomínio, garantido por força do art. 1.335, I[10] do Código Civil, bem como ao seu direito de possuir animais, garantido no art. 29, h do Regimento Interno do Condomínio.

Logo, a cobrança das multas, as quais foram pagas (anexos 07.a e 07.b), é enriquecimento sem causa por parte do Condomínio, contrariando o art. 884 do Código Civil[11], sendo que devem ser ressarcidas as autoras pelos valores cobrados.

PEDIDOS

Por todo o exposto, requer-se deste MM. juízo:

1) a citação do Réu, na pessoa de sua síndica, para, em querendo, contestar;

2) o julgamento de total procedência da ação, para:

a) declarar a anulabilidade das multas e das advertências dadas às Autoras;

b) condenar o condomínio ao ressarcimento do valor das multas cobradas, com juros e correção monetária;

Pugna-se, ainda, pela admissão e a produção de todas os meios de prova em Direito admitidas, sobretudo prova testemunhal.

Dá-se à causa, para fins de alçada, o valor de R$ ________________, equivalente ao valor nominal pleiteado por força dos ressarcimentos pretendidos.

Local, data

Termos em que pede deferimento.

Advogado

OAB


[1] Das proibições: (...) Art. 29º- (...) h)- É permitida a presença de animais de pequeno porte, desde que não cause incômodo aos moradores. Expressamente proibido trânsito dos mesmos nas áreas comuns.

[2] Deveres do Condômino (...) Art. 15º - Guardar silêncio, especialmente no horário destinado ao descanso (das 22h às 7h00), com algazarras, ruídos instrumentos musicais, etc..., quer nas áreas comuns, quer no interior das próprias unidades.

[3] Art. 28. A inobservância de quaisquer das disposições da presente Convenção, do Regimento Interno e da Lei, sujeitará o infrator a multa igual a 1/10 (um décimo) do salário mínimo vigente nesta Região.

[5] Sendo fato notório, dispensa provas (Art. 344, I, do Código de Processo Civil).

[6] Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

[7] Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: (...) II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;

[8] Art. 1.348. Compete ao síndico (...) II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

[9] Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

[10] Art. 1.335. São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

[11] Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.



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João Rodrigo Stinghen é advogado militante (OAB/PR 76.031), graduado na UFPR e pós-graduando no Instituto Brasileiro de Direito Tributário (IBET). Atua nas áreas cível, tributária, notarial e registral no Macedo & Guedes Advocacia. Além disso, presta serviços de auxílio acadêmico por meio da ASBS pesquisas, revisões e traduções.

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